English English | Chủ nhật, 26 Tháng 6, 2016 | Tin tức cập nhật
   
Cỡ Chữ

Hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng dự án

Share
(1 bình chọn, trung bình 5.00 / 5)

Luật Đầu tư 2014 đã tiếp tục cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư khác; trong đó một điểm mới đáng chú ý là quy định có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án (quy định cũ chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án). Các văn bản mới về kinh doanh bất động sản cũng bỏ quy định về việc dự án có thể được chuyển nhượng khi đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn nên không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện hoặc không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án.

Cho phép chuyển nhượng dự án cũng là một cách thức hợp pháp giúp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Ảnh minh họa: một dự án BĐS đang xây dựng ở TPHCM. Mạnh Tùng.

 

Thực tế cho thấy chuyển nhượng dự án cũng là một cách thức hợp pháp giúp doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất khi mà pháp luật Việt Nam vẫn chưa cho phép họ nhận chuyển nhượng trực tiếp các tài sản này từ doanh nghiệp trong nước.

Tác động đối với người mua, thuê mua nhà ở tương lai

Vấn đề đặt ra là việc dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới đồng nghĩa với việc người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư ban đầu sẽ đứng trước rủi ro là tiến độ và chất lượng nhà ở có thể sẽ không được như cam kết ban đầu. Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án cho một chủ đầu tư khác, nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư ban đầu - là bên được ngân hàng bảo lãnh - cũng chấm dứt. Cho nên, cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác mà người mua, thuê mua đã trả cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao nhà sẽ mặc nhiên chấm dứt, theo tinh thần của Thông tư 07 về bảo lãnh ngân hàng.

Vậy, liệu có cách nào giúp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tự bảo vệ mình trong trường hợp dự án được chuyển nhượng?

Theo quy định tại Nghị định số 76 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo cho tất cả các khách hàng và có trách nhiệm giải quyết mọi vướng mắc liên quan đến quyền lợi của các khách hàng này. Lúc này, bên mua hay bên thuê mua cần cân nhắc liệu có tiếp tục duy trì hợp đồng với chủ đầu tư mới hay không. Và nếu tiếp tục thì nên yêu cầu chủ đầu tư mới duy trì biện pháp bảo lãnh ngân hàng liên quan đến trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư mới khi không bàn giao nhà đúng tiến độ.

Cũng cần lưu ý là hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của một số chủ đầu tư có thể được viết theo hướng trao cho chủ đầu tư quyền được tự do chuyển nhượng dự án cho một bên khác và khách hàng chấp thuận vô điều kiện việc chuyển nhượng này. Trường hợp này sẽ rất khó cho bên mua hay bên thuê mua trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Số phận hợp đồng tài trợ dự án

Thông thường, việc thực hiện dự án theo lộ trình xác định ban đầu sẽ giúp tạo ra dòng tiền để chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã vay ngân hàng để thực hiện dự án. Vì vậy, việc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đồng nghĩa với việc ngân hàng tài trợ dự án ban đầu sẽ không thể áp dụng cơ chế này để thu hồi vốn.

Về điểm này, Luật các tổ chức tín dụng cho phép ngân hàng chấm dứt việc cho vay và thu hồi nợ trước hạn trong trường hợp bên vay vi phạm quy định trong hợp đồng vay. Theo đó, để có thể thực hiện việc thu hồi nợ trước hạn, hợp đồng tài trợ ban đầu cần có điều khoản quy định việc chuyển nhượng dự án sẽ là một sự kiện vi phạm hay căn cứ cho phép ngân hàng đơn phương chấm dứt hợp đồng tài trợ và thu hồi nợ trước hạn. Cũng có thể quy định thêm nghĩa vụ của chủ đầu tư phải chuyển số tiền có được từ việc chuyển nhượng dự án vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng tài trợ và ngân hàng có toàn quyền bù trừ số tiền này với số tiền mà bên chuyển nhượng dự án còn nợ theo hợp đồng tài trợ đã ký.

Nếu ngân hàng tài trợ đã nhận thế chấp dự án nhà ở là đối tượng của việc chuyển nhượng thì theo Bộ luật Dân sự, chủ đầu tư ban đầu chỉ được chuyển nhượng dự án này (tức là bán tài sản thế chấp) nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Trong trường hợp này, về nguyên tắc, ngân hàng tài trợ sẽ có nhiều quyền hơn trong việc thu hồi vốn vay.

 

Theo: Thesaigontimes.vn

Các bài liên quan :

» Chủ tịch FA: “Bóng đá Anh sẽ hưởng lợi từ Brexit”

 Chủ tịch Liên đoàn bóng đá Anh (FA), ông Greg Dyke cho rằng, hiệu ứng Brexít giúp cầu thủ trẻ bản địa được trao nhiều...

» Máy bay đột ngột hạ cánh vì 1 cô gái bị “cưỡng hôn”

Một chiếc máy bay của hãng hàng không Alaska đã đột ngột hạ cánh ở Seattle (Mỹ) khi có một người đàn ông cố ý hôn cô gái...

» Đảng Cứu quốc Campuchia bị tố gian lận dấu vân tay gửi Quốc vương

Thủ tướng coi việc đảng Cứu quốc Campuchia gian lân nhiều dấu vân tay là hành động xem thường Quốc vương nước này.

» Vietcombank và VCLI phối hợp ra mắt sản phẩm mới Bảo an Tài trí

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) phối hợp Công ty TNHH Bảo hiểm nhân thọ Vietcombank-Cardif (VCLI) chính thức ra mắt...

» Yên tâm với miến dong Minh Dương

Với quy trình sản xuất hoàn toàn bằng máy móc hiện đại, đảm bảo VSATTP, mặt hàng miến dong của Công ty CP Thực phẩm Minh...



Các bài chuyên mục đã đăng:


Powered by Callbuy.vn

Bài Chuyên Mục Đọc Nhiều

Đăng Nhập